作者： 林小昭

[ 很多城市的楼房将不再是增量的快速变化，而是存量在技术上做一些变化，比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等，从而更好地满足需求。 ]

中国现有的住房，主要建于什么时候？

国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》，第一财经记者整理计算了其中的相关数据后发现，中国家庭住房中，1990年以后建的房子占据了85.6%，仅14.4%的家庭住房建于1990年以前；此外，建于本世纪的房子达到65%。

《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查的分项数据。根据年鉴的说明，第七次全国人口普查采用长、短两种普查表。普查短表包括反映人口基本状况的项目，由全部住户（不包括港澳台居民和外籍人员）填报；普查长表包括所有短表项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况的项目，在全部住户中抽取10%的住户（不包括港澳台居民和外籍人员）填报。由于普查长表是按户抽样并进行登记，因此人口总数以及各种人口结构数据的抽样比会存在略微差异。

其中，长表数据资料的第九卷“住房”里，包括了全国和各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况。

第一财经记者整理计算了相关数据，以10年一个周期来看中国家庭住房的建成时间，20世纪90年代的占比达到了20.6%，21世纪00年代的占比达到30.3%，21世纪10年代的占比达到34.7%，可见1990年以后尤其是新世纪以来是我国住房建设的高峰期。其中，如果单看城市的部分，这一占比更高。数据显示，我国城市家庭住房中，88.4%是1990年以来所建，68.1%是本世纪所建。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，近20年来是中国房地产建设快的时期，不仅推动了整个市场快速发展，而且同期中国人均居住面积也得到了迅速提升。

数据显示，2020年我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米；我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

中原地产首席市场分析师张大伟也对第一财经分析表示，2000年以来我国住房建设体量是非常大的，现在住在1990年以前建的房子的人群占比较低。

另一方面，由于大部分家庭住房都建于1990年以后，尤其是2000年以后占比达到了三分之二左右，这也意味着当前我国的房地产市场很难再保持高速增长的势头。未来市场发展特点将是结构性的变化，部分人口流入的大中城市、都市圈、城市群是楼市增量的重点；从产品结构来看，改善型的产品、适应老龄社会需求的产品等将会是重点。

第一财经记者梳理《中国统计年鉴2021》与2021年经济社会发展数据后发现，2021年我国新增城镇人口1205万人，创下26年来新低；2021年我国城镇化率提升0.81个百分点，提升幅度26年来首次低于1个百分点。

张波说，未来楼市需求增量，将会跟整个城镇化的提升保持一定的同步，现阶段，我国城镇化高速增长的阶段已经过去，下一步会呈现比较分化的特征。一些热点城市如杭州、合肥等，仍有大量的人口流入，人口净流入常年位居前列的城市，其房地产仍有较大的发展空间，未来不同城市的表现分化会比较大。

与此同时，一些城市的存量房将加快改造。数据显示，建于上世纪的房子占比达到了35%，在城市这一占比也接近32%，而上世纪建设的很多房子为楼梯房。张波分析，很多城市的楼房将不再是增量的快速变化，而是存量在技术上做一些变化，比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等，从而更好地满足需求，这在一二线城市会表现得更加明显。

分省份来看，以2000年为界，家庭住房建于2000年以前的占比高的是上海，达到了50.4%，辽宁和天津位居二、三位，整体来说这些地方的工业化和城镇化进程较早，另外部分大城市主城区大规模拆迁较少，老旧改造、微改造较多，因此建于2000年以前的住房也更多。

如果以1990年为界，1990年以前所建家庭住房占比高的是天津，达到了23%，辽宁、上海和陕西也超过22%，山东和河北超过20%。

相比之下，有7个省份1990年以前所建房子占比低于10%，分别是宁夏、西藏、新疆、青海、广西、安徽、江西，主要来自中西部地区尤其是西部地区。

随着西部大开发、中部崛起等战略的实施，加上2008年以来沿海产业加速向中西部转移，中西部的工业化和城镇化进程不断加快，很多城市的住房都是新世纪以后尤其是2008年以后所建，整体的居住面貌发生了深刻变化。不少中西部农村原有的房子虽然比较破旧，但在脱贫攻坚战、乡村振兴等战略实施后，农村的住房也已旧貌换新颜。

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