北京第三批集中供地刚落下帷幕，第四批集中供地的预申请地块就不断出新。截至目前，据北京市规划和自然资源委员会（简称“北京市规自委”）显示，已挂出8宗预申请住宅地块，总起始价145.2亿元，土地面积共计21.81万平方米。其中有2宗地块位于朝阳，区位较为优越，销售指导价也高，达到8.5万元/平方米。另外，大兴、通州、房山、延庆、北京经济技术开发区、门头沟各有1宗地块。 

“北京集中供地的批次多，挑选空间大。”北京资深地产评论人泽龙认为，北京土拍的“二三五法则”开启了，也就是只有20%的热门地块火爆争抢、30%的地块弱竞争、半数的地块兜底或低价成交。

朝阳平房乡两宗地销售指导单价8.5万元

10月14日，北京又新增1宗预申请的居住用地，其为门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目MC00-0015-6050地块，起始价7.9亿元，设定的土地合理上限价格为9.085亿元；土地面积2.3万平方米，建筑规模3.22万平方米，销售指导价6.1万元/平方米。

而此前的10月11日，北京刚新增2宗预申请居住用地。其中一宗为大兴区黄村镇DX00-0208-6021地块，土地面积约2.88万平方米，建筑规模约7.5万平方米；起始价约22.3亿元，设定的土地合理上限价格为25.645亿元。另一宗为朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块，土地面积约1.96万平方米，建筑控制规模约4.9万平方米；起始价约22.2亿元，设定的土地合理上限价格为25.53亿元。

值得关注的是，9月30日，北京挂出5宗预申请地块，其中也包括朝阳区平房乡的一宗地块。从目前来看，上述朝阳2宗地块相邻，无配建或公建，为纯住宅用地，容积率均为2.5。由于区位属性较为优质，这两宗地块的商品房销售指导价也是目前预申请地块中高的，达到8.5万元/平方米。

作为北京集中供地以来唯一连续五批均有供应的区域，朝阳区在北京第三轮土拍中暂缓供应，但在第四批供地中，朝阳地块再次出现。

对于此次推出的朝阳区平房乡2宗住宅用地，中原地产预计，其将打造成高层或小高层产品。

此外，中原地产认为，上述两宗朝阳地块均位于东五环外，属于朝阳常营板块，南侧紧邻朝阳北路，不远就是地铁6号线黄渠站，出行非常便利，地块属性较优。不过，目前朝阳区新盘多、存量高，且崔各庄、奶西村、东坝等板块内的项目单价普遍在8万元/平方米左右，虽然板块不同，客群不完全一样，但仍会对该地块未来销售形成一定竞争。

亦庄新城地块起始价近29亿，区域竞争激烈

值得注意的是，在第三批供地结束后一周，9月30日，北京挂出5宗预申请地块，推地的密集节奏也反复被业内提及。在这5宗地块中，除有1宗朝阳平房乡地块之外，还包括城市副中心0501街区、延庆区06街区、北京经济技术开发区亦庄新城0510街区及房山区长阳镇地块。

其中，亦庄新城0510街区YZ00-0510-0032地块起始价高，约为28.7亿元。该地块土地面积约4.34万平方米，规划建筑面积约8.68万平方米，土地合理上限价格约33亿元；未来商品房销售指导价5.8万元/平方米。

亦庄新城0032地块属于台湖板块，东侧为北京第三批次供应的0033地块。0033地块由亦庄博润+亦庄久筑联合体以底价摘得，销售指导价同样为5.8万元/平方米；拿地的两家公司均为亦庄投资控股的间接子公司。此外，0032地块的北侧为今年第一批集中供地中成交的土地，该项目命名为“绿城桂语听澜”。从目前来看，区域新盘较为集中，如果该地块成功出让，今年出让的土地项目有望结成“三兄弟”，同时也面临激烈的市场竞争。

对此，中原地产分析认为，目前板块内短板比较明显，生活配套不足，商业、医疗等配套设施待完善，并且该地块距离地铁17号线嘉会湖站稍远。另外，台湖板块虽然划归到亦庄管辖，但仍执行通州“双限”政策，第三批次供应的0033地块终由亦庄国有平台公司兜底获得，第四批次供应的0032地块能否顺利出让还是个未知数。

而从整体土地出让规则来看，目前公布的8宗预申请地块的出让规则与此前相比并无明显变化。多数地块都设定了土地合理上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报“现房销售”面积程序；当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号的方式确定竞得人。

北京第四批集中供地预申请住宅地块情况列表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

北京土拍或开启“二三五法则”

9月23日，北京今年第三批集中供地收官。截至目前，北京市今年已经完成三个批次的土地集中出让，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元。

其中，2月，在北京第一轮集中供地中，共成交17宗住宅用地，总土地成交金额480.225亿元；在5月第二轮集中供地中，共出让14宗宅地，总土地成交金额499.575亿元；9月，在第三轮集中供地中，共出让18宗商品住宅用地，总土地成交金额500.295亿元。

对比来看，2021年，北京总计集中进行三轮供地，成交了63宗地块，约成交金额2112.04亿元。今年前三批次供地规模还远不及去年，因此第四批次集中供地的推出也在情理之中。

另据中原地产预计，接下来还会有其他预申请地块陆续挂牌。而从北京今年集中供地可以看到，每轮供地的地上规划建筑物面积总计保持在150万平方米左右，成交金额在500亿元左右。而第四批供地的规模似乎也在这一定律之中。

此外，另据业内人士透露，包括北京市规自委挂出的8宗预申请住宅地块在内，北京今年第四批供地总量或有20多宗地块，其中朝阳、丰台、通州成为供地“大户”。

当然，预申请的土地并不一定终都能上市，预申请方式在一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。比如，10月17日，天津首次采用“预申请”方式供地，累计预公告21宗地块，终挂牌17宗，100%出让成功。

泽龙认为，北京第四批次供地终推出的土地数量可能并没有市场预期的那么多。从目前来看，集中供地的批次越多，挑选空间更大，从房企拿地情况来看，预期第四批次还是延续第三批次的行情，热门地块遭拼抢，但是多数地块还是底价成交。

对于土地市场即将开启的“加餐”模式，泽龙表示，房企的“饭量”是一天不如一天，饭顿多了、饭量供应也大了，但是“胃口”并未相应变大。北京第四批次供地将开启“二三五法则”，即20%的热门地块火爆争抢，30%的地块弱竞争，半数的地块兜底或低价成交。

新京报记者 袁秀丽