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热门讨论:目前有钱要不要提前还房贷
日期:2022-05-19 17:44
最近,无论你上微博豆瓣小红书,还是参与一场打工人的午饭茶话会,都绕不开一个话题:

要不要提前还房贷。

这个趋势愈演愈烈,一家国有银行最近接受媒体采访表示,自家网点可预约的提前还贷名额,已经排到六月中旬了。

这场讨论里,产生了两个截然不同的派系。

一类是「贷赚派」,他们秉持贷到就是赚到,认为房贷作为普通人能拿到的最优质的贷款。

如此优质,怎么可以轻易还?

另一类是「省赚派」,秉持着省到就是赚到,认为现在手上的闲钱的理财收益,还没房贷利息高。

提前还贷就是省钱,不还贷脑袋有坑吧!

观点之间剑拔弩张,水火不容,两大群体就差生殖隔离了。

倒霉的是一些真心考虑是不是要提前还贷的吃瓜网友,在这两派之间,摇摆不定,纠结地侧夜难眠。

那么到底应不应该提前还款呢?


先来看一个案例:

有一天,你们办公的写字楼茶水间里,保洁刘姐满面愁容,一把拦住ppt女工Selina,说自己眼看着快60岁了,要干不动了。

问自己县城老家那套18年买的房子,还剩50万贷款,要不要提前还掉。

Selina没有答案。

毕竟她早上在地铁上还在发微信给前领导凯文,让他帮着分析:

现在这样的大环境,自己买的年化3%的50万理财,要不要取出来先还一部分自己百子湾公寓那套利率5.15%的房贷?

显然,凯文也无法回答Selina的问题。

因为凯文自己也在纠结,自己虽然是同事眼里的陆家嘴之狼,但现在看着今年亏成狗的美股账户,也在纠结是不是干脆先清仓,把房贷给还了,过一过清静的生活。

看完之后,你有什么感受?

刘姐,Selina和凯文,表面上面临同一个问题:要不要还贷,但实际上却面临着完全不同的境遇。

现在的网络上,就是这样的情况。

隔着屏幕建议Selina还贷的,可能是刘姐。让凯文别还贷的,可能是Selina。

处境不同,解决问题的答案自然不一样。这种情况下,随意抄作业,就很危险了。

不久前,我问过一些正在考虑提前还贷的人,发现他们基本可以分成三类:

第一类以保洁刘姐为代表。不难发现,刘姐的个人画像很明晰,传统职业快退休,也没什么理财知识。

可能一套贷款未还清的房子,就是她的所有。

当这样的人面临手上有着闲钱,是否要提前还款呢?

我相信,你的答案一定是:那还用想,当然能提前还就还掉。

其实,这类人群并不在少数。

比如说,很多在民企工作的人,年龄在就业市场没有什么优势,行业也看不到爆发的迹象。

此外,也并没有积累其他的资产,理财手段和知识也不多,买基金都亏钱,还往往有着上有老下有小的压力。

这类人群要不要提前还款,取决于一个关键的因素:

现金流

在收入覆盖日常消费后,仅仅够还月供的状况下

显然,对于这部分人来说,安全和稳定胜过一切,有钱就还,早日进入无债一身轻的状态。这种判断,背后遵循的逻辑非常简单:

在经济下行的周期里,确保个体的财务安全不爆雷。


接着说第二类人群,代表人物是白领Selina,特征也很明显,虽然原始积累不多,但是收入和职场竞争力都不弱。

这类人群是职场里初升的太阳,常见于一线城市的各大写字楼白领,互联网行业,科研,医药等等行业。

在面临要不要提前还款的话题上,这类人和刘姐代表的人群,最大的不同,就是他们的现金流比较充沛。

这类人其实最需要的是一个心理按摩,一个曾经也很焦虑的中产中年人告诉我:
不要一听到房贷借100万,30年一起加起来要还200万的,就很慌,虽然无论对原始积累不够的年轻人,还是上有老下有小的中年人来说,产生的这种内心压力都很大。

但其实真的不用在意这个,毕竟还有玄学的通胀嘛,你更需要关注的是每月的月供,这是一个更具体的数字。

对于Selina这类人来说,重要的是需要精算一笔账。

当前的房贷利率,是不是划算?

过去几年时间里,国内的房贷利率完成了与基准利率脱钩,与lpr挂钩。

各大城市的房贷利率按城施策后,不同地方的房贷利率有着千差万别。有的贷款利率,低到了4个点,也有的贷款利率高达6个多点。

如果确实达到了6点多,并且手上有余钱,可以考虑还一小部分,如果5点多或者更低,我建议你可以看看这个精算:

通胀真的是房贷救星?

此外,我更建议你把重心放在判断两件更重要的事情:

1,你买的房是否在未来人口长期流入的城市,是否在核心区域?

2,你的开源,如何可以再扩展一点。

当下可能是你最难的阶段,如果当下,加上教育支出,月供,以及家庭或者反哺消费之后,你的现金流能够覆盖,那么未来难度一定是下降的。

同时,还要注意一点,如果你的房子买得早,已经还了很久的月供(10年以上),那么不太建议再提前还贷。

真在意利率的高低,可以考虑尽快全部还清,然后换成抵押经营贷,利率会更低。

至于第三类以投资客为代表的人群,无论是精算水平,还是投资经验,他们都会有自己的判断。

其实他们不需要听别人的,也听不进别人的。

他们纠结的是否要提前还贷,不过是一个资产的配置问题。

因此综合来说,之所以三种不同的人群,都在讨论是否提前还贷的话题,出发点是不一样的。

1,对刘姐之类的第一类人来说,负债越早降低就是最好的选择。

2,对白领Selina来说,是否提前还,取决于用未来一定会贬值的钱,来购买未来的升值资产。这个颠扑不破的真理里,你是否还觉得房产是那个未来的升值资产。

3,对于投资客凯文来说,只不是是一个筹码放在哪个池子,以及下不下注的选择而已。

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